Las hipotecas inversas: riesgos y beneficios

Las hipotecas inversas: riesgos y beneficios

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Con el aumento de la esperanza de vida, de los costes asociados a la misma y de la preocupación por las pensiones futuras, cobra relevancia un tipo peculiar de hipotecas, las “inversas”, “vitalicias”, o también llamadas “hipotecas pensión”. Veamos cómo funcionan y los riesgos que conllevan.

Según el Banco de España, una hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual.  Este crédito se concede de una sola vez o a través de prestaciones periódicas a una persona mayor de una determinada edad, en general a partir de 65 años, o que acredite un grado de discapacidad igual o superior al 33%, o que tenga una dependencia severa. Su finalidad es proporcionar ingresos hasta el fallecimiento del titular, momento en el que se exigirá la devolución del importe.

La hipoteca inversa tiene origen anglosajón. El reverse mortgage ya estaba presente en Estados Unidos y Reino Unido en los años sesenta y setenta. En España, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, que ya trataba sobre la regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

Al revés que en una hipoteca normal, con las hipotecas inversas la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, en este caso el heredero o herederos del inmueble, opte por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener en propiedad el inmueble. Si no, lo más común es que con la entrega de la vivienda quede cancelada la deuda, aunque no siempre es así, como veremos más adelante.

El sector de la población al que va destinada esta figura crediticia suele tener inmuebles a su nombre -muy habitual en España-, que pueden servir como activo para complementar sus ingresos y financiarse en esta etapa sin renunciar a cambiar su modo de vida.

 

Liquidación de la deuda

En el momento del fallecimiento del último titular de dicho crédito, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones vinculados a los bienes en cuestión. Es decir, a esos herederos les corresponden tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad. Por ello, tendrán que decidir entre:

a) Mantener la propiedad de la vivienda, liquidando la deuda con la entidad y devolviendo el dinero prestado.

b) Vender la vivienda, para seguidamente saldar dicha deuda, siempre que con el producto obtenido pueda hacerse, pues, de no llegar, tendría que vender otros bienes de la herencia.

c) Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, pudiendo el acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

 

Los riesgos para los prestatarios

El mayor riesgo para los prestatarios, o beneficiarios del crédito, es que a menos que en el contrato se estipule lo contrario, podría darse el caso de que con el paso de los años se acabe debiendo más que el valor de mercado de la vivienda. Ante esta situación, no solo se responderá con la vivienda, sino también con bienes asociados a la herencia del titular de la hipoteca.

Si se trata de una hipoteca inversa con límite temporal en lugar de vitalicia, se establecerá la duración de esta en años, desde la fecha en la que se firma el contrato hasta la fecha en la que ha de reembolsarse el préstamo asociado. En este sentido, los prestatarios podrían sobrevivir a sus fondos de préstamos, lo que supondría un riesgo para sus finanzas.

 

Los riesgos para los bancos

Con el aumento de la esperanza de vida, la duración de esta hipoteca es todavía más incierta. Pongámonos en situación. Si el prestatario vive 100 años, el banco estaría otorgándole una prestación durante más de 40 años, con los costes que conllevaría por inflación y por depreciación del precio de la vivienda por debajo del valor de amortización del préstamo.

Otro de los riesgos puede ser el estado final en el que la entidad financiera reciba la vivienda. Si cuenta con un muy mal estado, dañaría su valor de mercado una vez que intente vender la propiedad tras el fallecimiento del individuo y la desvinculación de los herederos.

Por último, los riesgos de reputación están presentes, sobre todo cuando la confianza en las instituciones financieras no está en su mayor esplendor. Si la necesidad de ejecutar la hipoteca surge, los bancos pueden ser vistos como sujetos que empujan a pensionistas fuera de sus hogares familiares.

Si quieres conocer más sobre esta figura crediticia, te recomendamos la Guía de acceso a la hipoteca inversa, elaborada por el Banco de España.

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